专业破产律师详解申请破产后的房产处理

在纽约，申请破产后房产的处理取决于破产类型（Chapter 7清算破产或Chapter 13重组破产）、房产的价值、是否有抵押贷款，以及是否符合纽约州的豁免规定。以下是房产在两种主要破产程序中的处理方式：

1. Chapter 7 清算破产中的房产处理

Chapter 7破产通常用于清算债务，即将非豁免资产出售，用于偿还债权人。

• 豁免房产：纽约州允许破产申请人保留一定价值以内的主要住所。2024年起，纽约州的房产豁免额度如下（视居住地区而定）：

  • 纽约市、Nassau、Suffolk、Westchester：可豁免最高达**$179,975**的房产价值。

  • 其他地区：其他地区的豁免额度可能稍低，但仍为高达**$149,975**。

  如果房产净值（房产市场价值减去抵押贷款）低于豁免额度，破产法庭不会强制出售房产，债务人可以保留住房。

• 非豁免房产：如果房产净值高于豁免额度，破产管理人可能会出售房产，用于偿还债权人。债务人会获得相应豁免额度的现金补偿，剩余部分则用于清偿债务。

• 房贷还款：即使房产豁免，如果房产有抵押贷款，债务人必须继续还款才能保住房产。债务人可以与贷款机构签订“赎回协议”或重新签约，以明确继续还款的承诺，避免房产被抵押公司回收。

2. Chapter 13 重组破产中的房产处理

Chapter 13破产适用于收入较稳定、希望通过还款计划保留资产的债务人。

• 还款计划：Chapter 13破产允许债务人在3至5年的还款计划中分期清偿债务，这样债务人可以保留房产。债务人必须将拖欠的房贷加入还款计划，按法院批准的时间表逐步还清欠款，以免房产被抵押机构拍卖。

• 豁免额度：在Chapter 13中，豁免房产的额度规定与Chapter 7相同，债务人可将部分净值房产豁免额度内的资金保留。

• 房贷违约：如果债务人拖欠房贷或未能按照还款计划履约，债权人可以向法院申请解除“自动保护”，继续抵押执行程序。

3. 破产后的房产处理的其他注意事项

• 房产赎回：在Chapter 7中，若房产的非豁免净值较低，债务人可向破产管理人支付非豁免部分的金额，保留房产而不被出售。

• 共同拥有房产：如果房产属于共同所有，且共有人并未申请破产，法院会将破产申请人所持部分的净值纳入豁免或出售。

• 出租房产：出租房产不适用主要住所的豁免条款，破产管理人可能会出售此类财产。

总结-破产后的房产处理

在纽约，破产后的房产处理取决于破产类型、房产净值和豁免额度。Chapter 7中高净值房产可能被清算出售，而Chapter 13允许债务人通过还款计划保留房产。